公开征求意见
发布日期:2020-08-23 08:31   来源:未知   阅读:

  现将《湖州市物业管理条例(草案送审稿)》全文公布,征求社会各界意见。有关意见建议,请于2020年9月20日前通过以下方式反馈到市司法局:

  第一条【立法目的及依据】为规范物业管理活动,推进社区治理现代化,建设美好宜居环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第三条【管理和服务原则】物业管理遵循党建引领、业主自治、专业服务、条块共管的原则。

  第四条【党建引领】 街道(乡镇)党(工)委统领辖区物业管理各方主体,将物业管理作为基层治理的重要内容,形成社区治理合力。

  社区(村)党组织应当加强对物业管理工作的领导,建立居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

  提倡党员身份的业主委员会委员、物业服务企业负责人担任社区(村)党组织或居(村)民委员会兼职委员。

  第五条【条块共管】市、区县住房和城乡建设部门(以下简称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理,制定物业管理活动相关政策。

  区县人民政府(管委会)应当建立小区执法监督机制,综合行政执法、应急管理(消防救援)、公安等部门应当按照各自职责落实执法进小区,依法查处物业管理区域内的违法行为。

  街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、协调业主大会成立、业主委员会选举等工作,指导、监督业主大会、业主委员会的日常活动,监督、考核物业服务质量。

  居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督。

  第六条【突发事件应对】突发事件应对期间,物业服务企业应当落实应急处置措施,业主、物业使用人应当支持配合。

  参与突发事件应对的物业服务企业,区县人民政府(管委会)应当给予物资和资金支持。

  第七条【矛盾纠纷调处】区县人民政府(管委会)应当将物业管理矛盾纠纷调解纳入重要工作范畴。

  街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区物业管理矛盾纠纷的调处化解,相关部门和单位应当配合。

  第八条【首次业主大会会议筹备】物业管理区域占业主人数百分之二十以上的业主联名,可以向街道办事处(乡镇人民政府)要求成立筹备组。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组中的业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)在民主推荐的基础上确定并公示,业主代表资格应当符合本条例关于业主委员会委员资格的规定。

  筹备组应当自成立之日起三日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。

  首次业主大会的筹备经费由建设单位按照市物业主管部门制定的标准承担。在建设单位办理竣工交付时,由街道办事处(乡镇人民政府)代收。

  第九条【业主委员会及授权职责】业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,履行业主大会赋予的职责。

  业主委员会由五至十一人单数组成,业主委员会委员实行任期制,每届任期五年,可连选连任。

  (一)确定物业服务标准和物业费价格区间并通过公开招投标方式选聘物业服务企业;

  (二)决定物业管理经营用房、公共部位广告、公共车位等共有部分的经营方式,管理和使用公共收益;

  第十条【担任业主委员会委员的条件】实行业主委员会委员候选人部门联合审查制度。有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员;

  (一)曾任业主委员会委员期间不履行委员职责,利用委员资格谋取私利,侵害他人合法权益的;

  (二)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或投资入股的;

  (三)候选人报名日期截止前三年内,因物业管理相关违法行为受到行政处罚的;

  (四)候选人报名日期截止前三年内欠缴物业费或者物业专项维修资金累计达三个月以上的;

  (八)法律、法规规定和业主大会依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。

  第十一条【业主委员会候补委员制度】业主委员会可以设立候补委员。候补委员与正式委员一同由业主大会选举产生,人数不超过正式委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

  业主委员会因委员辞职等原因缺额的,从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示。

  第十二条【业主决定共同事项】在业主大会成立前,由物业所在地的居(村)民委员会组织业主共同决定物业管理事项。

  在尚未产生新一届业主委员会前,由物业所在地居(村)民委员会代行业主委员会职责。业主委员会选举产生后,居(村)民委员会自动终止代行业主委员会的职责。

  第十三条【业主委员会津贴及审计】业主委员会委员可以根据业主大会的决定,领取适当津贴或补助。

  业主委员会可以根据业主大会决定聘请执行秘书和财务人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。

  实行业主委员会任期和业主委员会主任离任经济责任审计,审计费用从公共收益中列支。

  第十四条【业主代表大会】根据业主大会日常议事工作需要,议事规则有规定的,可以成立业主代表大会,履行业主大会职责。业主代表大会成立后,应当向街道办事处(乡镇人民政府)、县级物业主管部门备案。

  业主代表大会由业主推选的业主代表组成,业主代表由业主以幢、单元、楼层等为单位按照比例推选产生。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利,业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。

  第十五条【会议表决形式】业主大会会议、业主代表大会会议以及居(村)民委员会组织业主共同决定事项会议,可以采用书面征求意见或者互联网的形式。采用电子投票表决的,应当通过物业主管部门建立或认定的电子投票系统进行。

  第十六条【物业服务企业选聘】住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

  鼓励业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当拟定选聘方案并经业主大会会议表决通过。

  选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、服务实绩要求、管理人员的配备、物业服务内容及收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

  第十七条【前期物业承接查验】物业服务企业应当在接管物业项目时对物业共用部位、共用设施设备(包括生活垃圾分类设施)进行承接查验。承接查验发现问题的,建设单位应当在物业交付前整改到位。

  物业服务企业应当与建设单位签订物业承接查验协议,报送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级物业主管部门备案。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。

  第十八条【物业服务合同期满的处置】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的,应当提前六十日书面通知物业服务企业,但合同对通知期限另有约定的除外。

  物业服务合同期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当在合同期限届满前续订物业服务合同。

  物业服务合同期限届满前,物业服务企业不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  物业服务合同期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘决定的,物业服务企业继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期,双方可以随时解除物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

  第十九条【退出交接】物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内退出物业管理区域,并向业主委员会移交下列资料和财物:

  交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,因维护保养不当造成无法正常使用的,原物业服务企业应当组织修复或者承担相应责任。

  第二十条【物业管理用房配置】物业管理用房的配置应当在开发用地出让条件中明确。地下部分作为商业等经营用途的,其建筑面积应当计入地上总建筑面积计算基数。

  物业管理用房应当相对独立、集中配置,原则上配置在地面以上二层及以下。物业管理区域建筑物总面积在十五万平方米以下的,物业管理用房不得超过两处;建筑物总面积超过十五万平方米的,物业管理用房不得超过三处。

  物业管理经营用房应当以可对外经营为原则,位于底层的建筑面积不得少于应配置物业管理经营用房面积的二分之一。业主委员会办公用房可以从物业管理用房中安排。

  第二十一条【垃圾分类及便民设施】小区应当建设垃圾分类设施和电动非机动车充电设施、E邮柜等便民设施。

  第二十二条【物业服务及物业费标准】物业主管部门应当动态发布物业服务等级标准和物业费参考标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则。

  物业费实行市场调节价的,由业主和物业服务企业按质价相符的原则进行协商,并在物业服务合同中予以约定。

  第二十三条【物业服务企业信息公示】物业服务企业应当将下列信息在在物业管理区域内显著位置公示,并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主:

  (一)物业服务企业的营业执照、信用信息和服务咨询投诉电话,项目负责人的基本情况和联系方式;

  (四)电梯、消防、二次供水等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维修保养记录和应急处置方案等;

  (八)物业管理区域公共收益收支情况,包括与公共收益相关的合同或者协议等;

  前款第(一)至(五)项应当持续公示并及时更新,第(六)至(八)项至少每半年公布一次,公示期不少于三十日。业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第二十四条【物业费交纳】业主应当按时足额交纳物业费。业主转让物业时,应当与物业服务企业结清物业费。区县人民政府(管委会)应当将业主交纳物业费情况纳入个人诚信评价守信激励的内容。

  业主欠缴物业费经催交逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请人民调解、仲裁或者提起诉讼,也可以依法申请支付令。

  业主委员会、物业服务企业应当在物业管理区域显著位置定期公示物业费交纳情况,并可以通过电子信息技术的方式告知全体业主。

  第二十五条【车辆停放管理】对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,提倡实施临时停车收费管理。

  经业主同意,可以依法对小区公共部位进行改建增设停车位,改造费用可从公共收益中列支。

  物业管理区域内依法配建的人民防空地下室用作停车位的,停车费用收取方应当负责该人民防空地下室的平时维护管理。

  小区内停放机动车时不得妨碍共有道路通行,不得堵塞他人车库门,不得占用、损坏绿地,不得占用、堵塞消防车通道。

  违反第四款规定的,物业服务企业已经履行报告义务的,综合行政执法部门、消防救援机构应当及时进行查处。

  第二十六条【生活垃圾分类管理】本市建立生活垃圾精准分类和定时定点投放制度。

  业主和物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体。物业服务企业、业主委员会是生活垃圾分类管理共同责任人。

  提倡将生活垃圾分类投放要求纳入居民公约、村规民约、临时管理规约和管理规约。

  物业服务企业、业主委员会发现投放人不按照分类标准投放的,应当要求其改正;投放人拒不改正的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告综合行政执法部门处理。

  第二十七条【小区消防安全管理】物业服务企业应当落实消防安全管理人员,定期开展巡查,加强对共有消防设施、器材和消防安全标志维护管理。

  物业服务企业应当制定灭火和应急疏散预案,组织开展消防演练,发现火灾隐患应当及时采取相应措施并向消防救援机构报告。

  第二十八条【高空抛坠物安全管理】业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

  禁止从建筑物中抛掷物品,物业服务企业可以加装高清监控摄像头采集固定相关证据,但不得侵犯他人隐私。

  物业服务企业应当对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物开展日常巡查,发现存在安全隐患的,应当及时采取安全防范措施并向业主委员会、居(村)民委员会报告。

  第二十九条【老旧小区管理】市、区县人民政府应当建立业主承担为主、政府补助为辅的老旧小区物业维护管理费用补助机制。

  第三十条【物业服务监管】物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起十五日内向物业所在地县级物业主管部门备案,并报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会。

  推行物业服务履约保证金制度,履约保证金相关内容应当在物业服务合同中予以约定。

  物业主管部门应当建立物业服务履约考核机制,定期公布考核结果,并作为评价物业服务质量和按合同约定扣除履约保证金的重要依据。

  物业主管部门应当建立物业服务企业、物业管理项目负责人、物业服务企业负责人信用评价机制,并定期公布评价结果,实行守信激励、失信惩戒。

  第三十一条【业主自治违法纠正】业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反法律法规和规章的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三十二条【公共收益的来源】利用物业管理区域内物业管理用房和业主共有部位、共有设施设备产生的收入,扣除合理的成本之后为公共收益,归业主共有。

  利用共有部分获得的租金不得明显低于周边同类物业市场租赁价格,租赁合同应当报送居(村)民委员会。业主大会成立前,租赁等经营期限不得超过前期物业服务期限。

  第三十三条【公共收益使用及管理】公共收益可以用于物业管理区域内保修期限届满后共有部位、设施设备的维修、更新和改造。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,公共收益的百分之七十应当用于补充专项维修资金。

  公共收益应当存入街道办事处(乡镇人民政府)或居(村)民委员会开设的银行专户。业主大会成立前公共收益由居(村)民委员会代管,业主大会成立后可以自行管理,并应当接受居(村)民委员会的监督。

  居(村)民委员会、业主委员会应当每半年核对一次账目,并在物业管理区域显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况。

  第三十四条【保修金】土地出让时应当明确消防设施设备和外墙装饰材料的保修期限为八年。

  建设单位在收到物业主管部门督促保修通知书十五日内不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,由业主委员会(居〈村〉民委员会)组织维修,费用在保修金中列支。

  因建设单位不履行保修责任动用保修金的,建设单位应当在保修金使用后十五日内足额补存保修金。

  物业保修金存储期满后,建设单位已按规定履行保修责任的,可以申请退还保修金。建设单位因歇业、破产等原因无法退还的,物业主管部门应当进行公示,公示期为三十日。公示期满无异议的,物业保修金本息余额转为同一物业管理区域物业专项维修资金。

  第三十五条【专项维修资金归集及续筹】物业主管部门应当制定与经济社会发展相适应的专项维修资金交存标准。新建物业首期归集专项维修资金由建设单位代收代交,在办理物业竣工验收前,向县级物业主管部门一次性交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。

  未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定和业主大会的决定,及时补建或者续筹专项维修资金。

  业主申请办理不动产转移登记或者抵押登记时,不动产登记机构应当确认业主已足额交纳专项维修资金。

  第三十六条【紧急情况下专项维修资金使用】发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时,物业服务企业或者业主委员会应当立即组织应急维修:

  发生前款所列紧急情况,可以由相关业主、业主委员会、居(村)民委员会中的一方申请使用专项维修资金。

  专项维修资金拨付完成十五日内,申请人应当将维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十七条【转致规定】违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第三十八条【物业管理用房未按要求配置责任】违反第二十条规定,未按照要求提供物业管理用房的,由物业所在地县级物业主管部门责令建设单位限期三个月内改正;逾期未提供的,处五十万元以上一百万元以下罚款。

  第三十九条【物业服务企业违法责任】违反第十八条第三款规定,未依法终止物业服务合同,擅自停止服务或者退出物业管理区域的,由物业所在地县级物业主管部门责令限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任。

  违反第十九条规定,物业服务合同依法终止后,拒绝退出物业管理区域的,由物业所在地县级物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款。未在规定时间内退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起按照合同标的额的千分之一按日连续罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任。

  违反第三十条第一款规定,物业服务企业未按规定进行物业服务合同备案的,由物业所在地县级物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

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